一纸新政，让广州不少楼盘迎来了“解套”的机会。
就在昨天，广州规划和自然资源局发布“自持住宅和商办可销售”的细则。
过去那些不能买卖的自持物业，现在只要符合条件，开发商补上出让地价就能拿出来销售。
目前全市大概有15盘手握自持住房，政策开闸，这些项目谁能率先“解绑”？
｜广州楼市发布 制
壹
自持物业出现，源于当初官方为了抑制土拍过热，推出“限地价、竞自持”的拍地规则。
整个政策从2017年4月开始施行，2022年6月结束，前后持续了5年多。
只有少数综合条件好、多家房企争抢的热门地块，才会进入到竞自持环节。
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这部分物业是开发商根据竞拍最终结果承诺自持，所占比例为5%-100%不等。
最极端的是2018年出让的南沙万顷沙2018NJY-7地块（即珺筑水岸），属于100%自持。
换言之，所有房子开发商一套都不能卖，只能自己保留10年。
|小区园林实拍
|图源：珺筑水岸公众号
除了竞自持，还有一类自持属于“定自持”，案例相对少一些。
这部分地块在出让文件里就已经写明要自持，甚至是“只租不售”，一般是国企兜底。
这些过去被“锁住”的房子，用途方面主要分为三类：
一是被政府统筹用作保障性住房。
比如前面提到的万顷沙地块，后被南沙本土国收购，去年已有部分房源用于村民回迁安置。
|小区实拍
|图源：南沙发布
二是开发商自持经营或整体出租。
比如广州第一宗自持地块转为而来的白云万科未来森林，自持商办改造成为泊寓长期出租。
对比住宅，商业、商办不好卖，价格也低，对开发商来说与其补地价销售还不如稳定收租。
|图源：泊寓广州
三是用于纯租赁的人才公寓。
典型案例如黄埔区的才筑·长岭居，由国企拿地代建，包含2栋高端人才公寓。
|图源：广州高新建设开发集团
其实，在细则发布之前，官方去年发布的《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》明确：
为优化存量、保市场主体，允许自持住房转为可售住房。
这也是官方首次提出“自持可转销售”，为高价拿地的开发商松绑。
|图源：广州规自局
至于项目层面，部分房企去年也有相关动作。
去年广州安居集团整体收购中海麓府自持房源，将其转化为“望庐花园”配售型保障房。
价格基准2.28万/平，只有附近新房的一半，加上又是小户型现房，吸引不少买家购入。
| 望庐花园
|图源：广州安居集团
另据内部人士透露，金融城豪宅合景臻溋·名铸此前也与相关部门洽谈自持住房处置方案。
该项目住宅自持比例高达55%，意味着超过一半的房子不能对外出售，也影响了开发商的销售回款。
｜合景·臻溋名铸实拍
｜广州楼市发布 摄
如今，针对自持物业统一“解绑”的规则已经明确。
除了以上提到的这些案例，更多开发商也终于看到了盘活存量的新途径。
贰
需要说明的，自持物业能否 转为可售物业，主要看一个关键指标：去化周期。
根据政策规定，只有当所在行政区和板块一手住宅去化周期，都在18个月以下的时候，权利人才能申请将自持商品住房转为可销售商品住房。
克而瑞数据显示，全市11区去化达到这个标准的，只有天河与从化。
板块层面，去化周期少于18个月的，数量也不多，主要集中在白鹅潭、金融城、天河北、江南西、南站、明珠湾、花都湖等地。
也就是说，这些地方的自持楼盘，成功“解绑”的概率比较大。
| 广州楼市发布 制图
而去化周期在18个月以上的地方，官方也留有一个小口子。
文件提到，各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。
省流版的理解就是，资金流动性有困难的项目，也有“松绑”机会。
只是它的申请，需要得到辖区官方背书，流程可能会更为严格一点。
|图源：广州规自局
申请只是第一步，这些房源要进入市场，需要缴纳土地出让金的“差额”。
这个土地差额，将按照出让点和现时点中的价高者进行缴纳。
|图源：广州规自局
而这批竞自持的项目，原本就是土地市场最火热的时候出让的。
它们的拿地价格，放在现在，也并不低。
比如万科元培里，当年地块出让的时候，地价已经达到1.9万/平，几乎贴着现在该小区的二手成交均价。
还有灵山岛金茂湾、佳兆业悦江府等，同样如此。
甚至荔城板块的融信天樾府，其二手价甚至比当年的地价还便宜。
也就是说，这些被限售的物业，补齐土地出让金后，不大可能以“甩卖”价格进入市场。
因此，它们入市后不会对现有市场价格，造成太大冲击。
|广州楼市发布 制图
况且，放宽自持物业入市，在供应上属于精准投放，而非“大水漫灌”，它只允许在库存紧张的区域，进行少量补给。
数据显示，历年通过“竞自持”产生的住宅体量，大约为30万平。
而去年全市一手住宅成交量为716万方，相当于只有它的零头。
并且转销售的自持物业，明文规定允许分批次（最多3批）办理，也能有效控制入市节奏。
|广州航拍图
|广州楼市发布 摄
当然，对于房地产开发商来说，也有一个重要意义：
它给房企打开了一个回笼资金的通道。
特别是当年高位拿地的“地王”项目，现在能通过释放手上的自持房源，实现给房企自身造血。
另外，广州这个时候出手，也是在积极响应国家政策。
在早些时候，最高层就已明确定调，房地产要“控增量、去库存、优供给”。
如今广州已经严控土地出让，这次推动“自持转可售”，则是在用另一个方式响应去库存、优供给。
作为率先推动放松“自持”的一线城市，说明广州在房地产救市上，又大胆迈出了一步。
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